Assurance marchand de biens

Risques professionnels du métier de marchand de biens

Votre activité concentre des risques que d’autres professionnels de l’immobilier ne rencontrent pas. Vous êtes propriétaire des biens pendant toute la durée de portage : un incendie, une inondation ou un acte de vandalisme sur un immeuble en rénovation vous expose directement, sans locataire ni gestionnaire pour partager la charge. Vous coordonnez des artisans et des entreprises du bâtiment, ce qui vous rend responsable envers les futurs acquéreurs des désordres structurels qui apparaissent après la vente. Un acquéreur qui découvre un vice caché, un défaut d’information sur l’état d’un lot ou une surface Carrez inexacte peut engager votre responsabilité civile professionnelle devant les tribunaux. Enfin, vous traitez des données personnelles d’acquéreurs et de partenaires, et vous signez des actes notariés dont la contestation peut générer un contentieux long et coûteux.

Exemples de sinistres dans le métier de marchand de biens

Un marchand de biens revend un appartement rénové. Deux ans après la vente, des fissures apparaissent sur un mur porteur retouché pendant les travaux. L’acquéreur met en cause le vendeur en tant que constructeur non réalisateur : la garantie décennale CNR prend en charge la défense et les réparations.

Un lot vendu en copropriété présente une surface Loi Carrez inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte. L’acquéreur obtient une réduction du prix en justice. La RC Pro couvre les frais de défense et l’indemnisation du tiers lésé.

Un chantier de réhabilitation est interrompu plusieurs semaines après un dégât des eaux qui endommage les matériaux stockés sur place. La perte d’exploitation compense la baisse de marge subie pendant l’arrêt forcé, à condition qu’un dommage matériel garanti soit à l’origine de l’interruption.

Un litige fiscal ou une contestation d’acte par un vendeur déclenche une procédure dont les frais d’avocat dépassent rapidement plusieurs milliers d’euros. La protection juridique entreprise prend en charge ces honoraires dans la limite du plafond contractuel.

Tarif de l’assurance marchand de biens

Le coût de votre programme d’assurance dépend de plusieurs facteurs propres à votre activité.

• Chiffre d’affaires : base de calcul de la RC Pro et de la CNR, il reflète le volume de transactions et donc l’exposition globale.
• Nature des opérations : une rénovation lourde avec reprise de structure coûte plus à assurer qu’une simple remise en peinture.
• Localisation des biens : un portefeuille concentré en zone inondable ou sismique influe sur la prime de la multirisque professionnelle.
• Effectif salarié : chaque salarié déclenche des obligations de mutuelle et de prévoyance collective.
• Historique de sinistralité : un contrat sans sinistre déclaré sur plusieurs exercices améliore les conditions proposées par les assureurs.
• Plafonds et franchises choisis : une franchise plus élevée (la part restant à votre charge après sinistre) réduit la cotisation, mais augmente votre exposition sur chaque dossier.

Cadre légal de l’assurance marchand de biens

Deux obligations légales s’imposent au marchand de biens qui fait réaliser des travaux relevant de l’article 1792 du Code civil. Premièrement, vous êtes réputé constructeur non réalisateur (CNR) : vous devez souscrire une assurance de responsabilité décennale avant l’ouverture du chantier. Deuxièmement, en tant que maître d’ouvrage, vous devez souscrire une dommages-ouvrage (assurance qui préfinance les réparations des désordres décennaux sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable) avant le démarrage des travaux, conformément à l’article L242-1 du Code des assurances.

Si vous employez des salariés, la complémentaire santé collective est obligatoire depuis le 1er janvier 2016, avec une participation employeur d’au moins 50 %. Pour vos cadres, une cotisation de prévoyance d’au moins 1,50 % de la tranche A est également obligatoire.

En dehors de ces cas, aucune autre assurance professionnelle n’est imposée par la loi. Cependant, les banques exigent souvent une assurance de prêt et parfois une garantie financière avant de financer une opération. Les notaires et les acquéreurs attendent que vous soyez en mesure de répondre d’un vice caché ou d’une information erronée, ce qui rend la RC Pro indispensable dans les faits.

Critères de choix d’une assurance marchand de biens

Plusieurs points méritent une attention particulière lors de la souscription.

• Déclaration précise des activités : une opération de division de lot, de surélévation ou de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas couverte automatiquement si elle n’est pas mentionnée dans le contrat.
• Plafonds de garantie : vérifiez que le plafond de la RC Pro est cohérent avec la valeur des biens que vous vendez, car un acquéreur peut réclamer le prix total d’un bien défectueux.
• Franchises : négociez des franchises adaptées à votre trésorerie de portage, en tenant compte du fait que chaque opération peut mobiliser des fonds pendant plusieurs mois.
• Reprise du passé inconnu : en base réclamation (mode de déclenchement où la garantie s’active à la date de la réclamation et non à celle du fait dommageable), la loi prévoit que les faits antérieurs à la souscription sont couverts si vous n’en aviez pas connaissance à la date de signature du contrat.
• Exclusions fréquentes : les contrats CNR excluent souvent les travaux réalisés par des artisans non assurés ; vérifiez les attestations de vos sous-traitants avant chaque chantier.

Les garanties essentielles de l’assurance marchand de biens

Constructeur Non Réalisateur (CNR)

La CNR pour marchand de biens couvre votre responsabilité décennale envers les acquéreurs pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est obligatoire dès que vos travaux relèvent de l’article 1792 du Code civil et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.

Dommages-Ouvrage

Cette assurance préfinance les réparations des désordres décennaux sans attendre l’issue d’un procès. Elle est obligatoire pour tout maître d’ouvrage professionnel faisant réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde. Elle accélère la remise en état du bien et protège votre capacité à revendre.

RC Pro

La responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés à des tiers (acquéreurs, vendeurs, partenaires) du fait d’une erreur, d’une omission ou d’un manquement dans l’exercice de votre activité. Surface Carrez inexacte, vice caché non déclaré, information erronée dans un compromis : chacune de ces situations peut engager votre responsabilité civile.

Multirisque Professionnelle

Elle couvre les biens que vous détenez en stock (incendie, dégât des eaux, vol, vandalisme) ainsi que vos locaux professionnels. Pour un marchand de biens, le patrimoine immobilier en cours de portage représente souvent l’essentiel de l’actif : une multirisque professionnelle correctement calibrée est donc indispensable en pratique.

Protection Juridique Entreprise

Les litiges avec des vendeurs, des acquéreurs, des artisans ou l’administration fiscale sont fréquents dans ce secteur. La protection juridique entreprise finance les honoraires d’avocat et les frais de procédure dans la limite du plafond contractuel, sans que vous ayez à avancer ces sommes.

Prévoyance TNS

Si vous exercez en tant qu’indépendant sans salarié, un arrêt de travail prolongé suspend vos revenus sans que la Sécurité sociale des indépendants ne compense intégralement la perte. La prévoyance TNS verse des indemnités journalières pendant votre incapacité et préserve la continuité financière de vos opérations en cours.